Tot op heden konden verhuurders er, op basis van een besluit van het Ministerie van Financiën, in principe van uitgaan dat bij de verhuur van zakelijk vastgoed sprake is van afzonderlijke prestaties, terwijl bij de verhuur van woningen de aanvullende prestaties opgaan in de huur.
Met ingang van 1-1-2025 kan geen beroep meer gedaan worden op dit beleid en is paragraaf 5.3 van het Besluit van 12 december 2023, 2023-26908, van toepassing. Vanaf die datum worden nutsvoorzieningen en servicekosten apart benoemd en wordt niet langer een onderscheid gemaakt op basis van de aard van het verhuurde object (woning of zakelijk vastgoed).
Uit een arrest van het Europese Hof van Justitie leidt de Staatssecretaris af dat servicekosten en nutsvoorzieningen afzonderlijke prestaties vormen als de huurder de leverancier(s) of dienstverlener(s) zelf kan kiezen en/of zelf kan beslissen in welke mate hij de goederen of diensten afneemt. Meer concreet kan uit het Beleidsbesluit worden afgeleid dat de levering van een nutsvoorziening in ieder geval als separate prestatie kan worden aangemerkt als de huurder vrij is om zijn verbruik van de nutsvoorziening te bepalen. Dat een individuele meter is geïnstalleerd en dat de facturatie plaatsvindt aan de hand van het werkelijke verbruik, vormt een belangrijke aanwijzing dat dit het geval zou zijn.
Situatieschets voor gebouwen met een collectieve energievoorziening
Op basis van het bovenstaande zou met ingang van 1 januari 2025 op ‘stookkosten’ binnen de servicekosten dezelfde regeling van toepassing zijn. Dit zou betekenen dat voor alle gebouwen met een collectieve energievoorziening (blokverwarming) met ingang van die datum de btw uitgesplitst en vermeld moet worden. Een stookseizoen betreft een periode van 12 maanden, dus als een stookseizoen bijvoorbeeld loopt van 1-2-2024 t/m 31-1-2025, dan zou bovenstaande al voor één maand van toepassing zijn. Daarbij is echter wel goedgekeurd dat tot en met 31 december 2024, zo mogelijk, conform het oude beleid kan worden gehandeld.
Mocht naast warmte ook warmwater worden afgerekend, dan heeft men ook nog met twee verschillende btw-tarieven te maken.
Conclusie NLVVE
Dit brengt, kort na de uitvoering van de TTB, wederom een administratieve last voor de verhuurder en de afrekenbedrijven met zich mee. En dat terwijl het de transparantie van de stookkostenafrekening niet ten goede komt en deze exercitie niemand enig financieel voordeel op zal leveren.
Daarenboven zijn er argumenten om gebouwen met een collectieve energievoorziening hiervan uit te sluiten;
- Servicekosten en nutsvoorzieningen zijn GEEN afzonderlijke prestatie, aangezien een huurder de leveranciers of dienstverleners NIET zelf kan kiezen
- Servicekosten en nutsvoorzieningen zijn GEEN afzonderlijke prestatie, aangezien een huurder slechts beperkt zelf kan beslissen in welke mate hij de goederen of diensten afneemt. De toedeling van stookkosten aan individuele gebruikers in geval van blokverwarming is veelal gebaseerd op een verdeelsystematiek. En niet alleen in geval van warmtekostenverdelers. Immers, het toedelen van de kosten van ‘algemene ruimten’ alsook ‘leidingverliezen’ heeft geen direct verband met individueel warmteverbruik.
Tot slot rijst de vraag hoe om te gaan met complexen waarbij een grooteigenaar zijn appartementen verhuurt in een complex dat feitelijk een VvE is.
De toepassing van bovenstaande regeling zorgen voor extra complexiteit in de stookkostenafrekening. En die is al complex genoeg. Ook de invoering van de subsidieregeling TTB, tijdelijke tegemoetkoming blokaansluitingen, heeft voor een enorme extra administratieve last voor de afrekenbedrijven gezorgd. De verwachting is dat dit ook geldt bij de uitvoering van deze regeling.
Uitvoering per 1 januari 2025
Zoals u dit van ons gewend bent, zien wij toe op een juiste uitvoering van de regeling voor uw kostenverdeling en afrekeningen richting huurders. Aangezien met ingang van 1-1-2025 geen beroep meer gedaan kan worden op het vroegere beleid, heeft de NLVVE met de afrekenbedrijven afgesproken dat per diezelfde datum op alle kostenverdelingen btw transparant zal worden weergegeven. Voor het gehele betreffende stookseizoen en voor alle te verdelen kostensoorten. Het toepassen van de juiste btw-behandeling bij het in rekening brengen van nutsvoorzieningen en servicekosten, blijft overigens te allen tijde de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
Wij adviseren u om uw kostenverdeelbedrijf hierover te benaderen om de administratieve mogelijkheden te bespreken en naar tevredenheid uit te voeren.